Si te has preguntado que pasa al dejar de pagar la hipoteca, mejor esquematizado que en el gráfico es difícil de explicar, no obstante, si lo estás pensando seriamente debemos decirte que es la peor idea que puedes tener respecto a los pagos de hipoteca. También es cierto que las alternativas no son muy halagüeñas, pero sigue siendo mucho mejor re-negociar una nueva situación con tu banco que dejar de pagarla.

La consecuencia final de dejar de pagar la hipoteca es, como está firmado en el contrato, que el banco pide legalmente (al juzgado) que se ejecuten las garantías de ésta. Normalmente tras transcurrir un año o año y medio después del primer impago de cuota, se subasta la vivienda al precio que ascienda lo que le debes incluídos los intereses por demora y más deudas en las que se haya podido incurrir. Si se vende la vivienda y cubre toda la deuda, las consecuencias han acabado para ti, pero si por desgracia la subasta no ha cubierto la deuda, el banco se cobrará la deuda de lo que pueda embargarte. Normalmente parte de la nómina durante un tiempo y en última instancia si es necesario, a tus avalistas.

Ten en cuenta que el banco no parará hasta que se cobre la deuda que tienes, la cual aumenta considerablemente cada mes debido a los intereses por demora (por no pagarle), así que lo importante es encontrar una alternativa, que muchas veces consiste en la modificación de la hipoteca, alargándola en años.

En MundoHipotecas | Alternativas a dejar de pagar la hipoteca
Gráfico: Idealista.com

El tipo de interés es el indicador que nos dice cuánto vale el dinero. Cuando los bancos prestan dinero a sus clientes, lo hacen con unos tipos de interés, ya que están asumiendo un riesgo y van a tener que esperar un plazo de tiempo hasta que vuelva a las arcas de la entidad. Es por ello por lo que cuando pedimos un préstamo al banco, lo tendremos que devolver con un plus, que será mayor cuanto más tardemos en devolvérselo y tenderá a ser nulo si se lo devolvemos el mismo día, aunque esa situación no tendría mucho sentido.

Aplicando esto a un ejemplo, si una buena mañana vamos al banco, pedimos 10.000 euros y nos los condecen pero con la condición de que dentro de un año tendremos que devolverle 11.000 euros, el tipo de interés del préstamo será del 10% anual. Y es que al final nos damos cuenta de que cualquier préstamo de dinero conllevará un tipo de interés. Sin ir más lejos, cuando contratas un depósito en una entidad financiera al 5% durante un año , lo que en otras palabras estás haciendo es concederle un préstamo al banco con un tipo de interés del 5%. Cuando los bancos se prestan dinero entre ellos, también esos préstamos implican un tipo de interés.

Cuanto más corto es el plazo de devolución, más bajo es el tipo de interés, ya que el riesgo de impago que corre el prestatario es menor. El tipo de interés también dependerá de quién sea la persona a la que se le presta el dinero, ya que no es lo mismo prestarle dinero a una persona sin trabajo que a un banco. En el primer caso, el tipo de interés será siempre más alto.

Hasta aquí se ha explicado la idea básica de lo que son los tipos de interéses. Sin embargo, existe también otro concepto que es el tipo de interés oficial del dinero, fijado por los bancos. En la Zona Euro, estos tipos de intereses los fija el Banco Central Europeo (BCE) periódicamente. El tipo de interés oficial del dinero sirve como tipo mínimo para pujar en las subastas de dinero que periódicamente realiza el BCE y a las que acuden los bancos. En general, el tipo final de la subasta suele acabar un poco por encima del tipo oficial de interés. Por tanto, los bancos están comprando dinero al BCE ya con un tipo de inerés, por lo que cualquier préstamo en la zona Euro tendrá, por lo menos, el tipo de interés al que han comprado el dinero los bancos.

Por tanto, cuando el Banco Central Europeo baja los tipos de interés, lo que en realidad está sucediendo es que el dinero es está abaratando. De esta manera, la demanda sube y las personas y empresas piden créditos para seguir funcionando, es decir, que se activa más la economía. Por contra, lo que sucede en este caso es que la inflación sube, ya que hay más dinero en circulación para comprar bienes y servicios. En el caso contrario, cuando los tipos suben, el dinero es más caro y la gente solicita menos créditos, pero la inflación queda controlada.

El caso más común que utilizan los inversores como carry trade es endeudarse en yenes para comprar euros o dólares. Los tipos de interés de la moneda nipona han sido históricamente bajísimos (0,5% anual), mientras que los tipos en la Zona Euro y E.E.U.U son de 4 y 2,25% respectivamente. Eso nos da un diferencial de interés muy alto.

Un carry trade más agresivo sería comprar divisas con tipos aún más altos, como el dólar australiano, el dólar neozelandés, la lira turca o la corona islandesa endeudándose previamente en yenes. Por contra, un carry trade más conservador sería endeudarse en francos suizos para comprar euros. Por normal general, a menor diferencial de interés, menor es también el riestgo, ya que existe una elevada correlación entre ambas divisas.

Como ya te habrás dado cuenta, las hipotecas en yenes de las que hablamos hace unos días no son más que una forma particular de llevar a cabo el carry trade.

Efectos del Carry Trade

El mayor efecto de esta práctica es que se acaba convirtiendo en un sistema que atrae cada vez a más gente, produciendo un efecto bola. Al fin y al cabo, de lo que se trata es de vender yenes para comprar euros, con lo que el valor del euro subirá frente al yen y ya no se estará especulando sólo con el diferencial de tipos de interés si no con la evolución del cambio también. Por consiguiente, esto provoca que nuevos especuladores sean atraidos por este sistema, haciendo que se devalúe aún más el yen y generando ganacias cada vez más grandes.

Pero este fenómeno no puede durar indefinidamente y el yen acaba recuperando su valor, haciendo muchísimo daño a los especuladores del carry trade.

Para entender un poco mejor esta práctica, copio un párrafo muy explicativo de finanzasydinero.com

Supongamos que un inversionista pide prestado 1.000 yenes de un banco japonés, los vende por dólares en el mercado de divisas y compra un bono norteamericano con estos recursos. Este bono paga un interés anual de 4,25% y la tasa de interés del banco japonés es de 0,5% anual. El inversionista podrá obtener una ganancia de 3,75% anual siempre y cuando la tasa de cambio entre las dos monedas se mantenga estable. Si tenemos en cuenta el apalancamiento, las ganancias pueden crecer sustancialmente. Si el inversionista utiliza un apalancamiento de 10:1, entonces su ganancia seria de 37,5%.

Debido a las subidas tan bruscas que ha pegado el Euribor (EURopean InterBank Official Rate) en los últimos tiempos, se está poniendo muy de moda el tema de la hipoteca multidivisa en general, y en yenes particularmente entre los que empiezan a mirar alternativas al mercado de la renta variable.

La mayor problema de este tipo de hipotecas es la dificultad que conlleva entender las condiciones de las mismas y el seguimiento que hay que realizar de la evolución del yen respecto al euro. Aún así, una hipoteca en yenes puede ser una buenísima opción, ya que hay mucha gente que se está ahorrando unos cuantos cientos de euros al mes.

Características de las hipotecas en yenes

El yen se ha puesto tan de moda porque es una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación.

Tipos de interés

En una hipoteca multidivisa, los tipos de interés no son relacionados al Euribor, sino al Libor (London InterBank Official Rate) de esa divisa. El Euribor es el tipo de interés que los bancos se pagan entre sí y es distinto para cada divisa. El Libor, como al Euribor, se le añade un diferencial, por lo que si el Libor del yen “cotiza” a 0,5%, y el banco le añade un diferencial del 1%, una hipoteca en yenes pagaría un 1.5%, mientras que en una de las hipotecas “normales” lo normal es ver tipos de interés del orden de 3.8% de Euribor + 0.33% de diferencial = 4.13% , por lo que el ahorro en intereses puede llegar a ser muy alto.

Devaluación de la divisa

A la persona que solicita la hipoteca siempre le resultará más favorable que la moneda se devalue. A modo de ejemplo, supondremos que una persona ha pedido una hipoteca en yenes de 200.000€ con un cambio de euro/yen a 1:120. Sin embargo, cuando esa persona va a devolverla, el yen se ha devaluado y ahora el cambio está a 1:150. Lo que la persona ha pedido no hay sido 200.000€, sino 2.400.000 yenes, por lo que tendrá que devolver son esos 2.400.000 yenes más los intereses, que con el nuevo cambio serán 160.000€ y entonces se habrá ahorrado 40.000€ de una tacada.

Resumiendo, con una hipoteca en yenes lo que se trata es de pagar menos intereses y devolver menos capital. El riesgo de esto es que pase lo contrario: que los tipos de interés suban y que el yen acabe cogiendo valor, así que nunca se puede saber si nos conviene más una hipoteca en euros o una hipoteca en yenes.

Este tipo de hipotecas no cumplen los estándares de calidad del riesgo crediticio habituales, es decir, que el cliente no tendrá que dar justificación de ingresos ni importará el nivel de estos. Además, no se analizará la estabilidad en el empleo y no se tendrán en cuenta la presencia de filtros de morosidad. Un plus de las hipotecas subprime es que no se requieren avalistas y no se solicita por tanto la documentación de un expediente mínimo, llegan al extremo de no exigir ninguna documentación a la hora de concederlas.

También se ofrecen otras facilidades adicionales. Los prestatarios se sienten inicialmente muy atraídos por este tipo de hipotecas, ya que los sistemas de amortización son crecientes y los tipos de interés son bastante bajos. Además, los plazos de amortización suelen ser bastante elevados y se dan respuestas muy rápidas ante la solicitud del cliente.

Sin embargo, el gancho inicial que usan las hipotecas subprime y que suponen una cuota asequible para el cliente, pronto se convierte en un infierno, siendo los tipos bastante más elevados que los de una hipoteca convencional. Las facilidades iniciales que las entidades financieras dan también van incrementando de forma considerable los intereses de la hipoteca.

Las hipotecas subprime se venden a las firmas de inversión y éstas las utilizan para ofrecer a los inversores grandes rentabilidades. Permiten salir momentáneamente a los prestatistas de una situación difícil, pero mantener una situación así más de 4 años acaba pasando factura, y más si se producen subidas adicionales de tipos de interés.

Las hipotecas subprime prometen ser muy beneficiosas para ambas partes en un principio, ya que pueden acceder a tener una vivienda más personas, y a su vez generar mas riqueza. El problema de todo esto viene cuando los tipos no acompañan y la morosidad aparece repetidamente.